Банкротство с ипотекой

Можно ли сохранить ипотечное жилье при банкротстве? — Этот вопрос чаще всего задают мои клиенты, желающие списать долги с залогом недвижимости. Если отвечать коротко и честно: вероятность сохранить жилье теоретически есть, но она настолько мала, что лучше изначально не брать ее в расчет.

По общему правилу ипотечное жилье обанкротившихся граждан подлежит реализации. Примитивные сценарии по типу дарения квартир родственникам, заключение алиментных или брачных соглашений и т. д., — все это не работает. Такие сделки в два счета оспаривают по основаниям, предусмотренным банкротным законодательством. Даже если квартира — единственное жилье, даже если в ней прописаны дети — это не спасает от реализации имущества с торгов.

Варианты сохранить ипотечную недвижимость существуют, но они больше исключения из судебной практики. О подобных сценариях и других аспектах банкротства ипотечных заемщиков — рассказываю дальше.

Когда появляется шанс сохранить ипотечное жилье при банкротстве

Повторюсь, вероятность удержать ипотечную недвижимость в процессе банкротства — довольно низкая. Исключение составляют, пожалуй, несколько случаев. В первую очередь, когда речь идет о единственном жилье должника, при этом кредитор (банк) не включен в реестр требований.

Можно провести реструктуризацию ипотечного долга через процедуру банкротства. На практике такая стратегия редко оказывается результативной, поскольку предусматривает множество нюансов, и часто по итогам реструктуризации банк определяет квартиру к продаже. К вопросам реструктуризации ипотечного долга я вернусь ниже.

А также можно заключить договоренность с банком, но здесь — еще больше подводных камней, а вероятность успешного разрешения — небольшая. В то же время такой сценарий не стоит игнорировать, поскольку перспектива иметь дело с обанкротившимся заемщиком для банков тоже не является радужной. При определенных обстоятельствах и, что немаловажно, убедительности управляющего банки готовы идти на компромиссы.

Есть и другие варианты, как сохранить ипотечное жилье. Хотя они рассчитаны больше на тех, кто имеет прочное финансовое подспорье. Квартиру можно выкупить с торгов — эту операцию обычно доверяют кому-то из близких. Второй вариант — погасить ипотеку в полном размере.

Когда актуальны услуги управляющего

Многие ошибочно думают, что ипотека — это отношения исключительно между заемщиком и банком, и сторонние кредиторы не могут претендовать на залоговое жилье. Это не так. Более того, в большинстве случаев именно кредиторы банкротят ипотечников, причем даже не по жилищным кредитам. Если человек попал под банкротство, он может лишиться недвижимости даже когда ипотека платится исправно. Здесь и возникает необходимость в грамотной юридической поддержке. В противном случае квартира с большой долей вероятности будет подлежать реализации.

К услугам управляющего целесообразно прибегнуть, когда сумма сторонних кредитов должника несопоставимо больше самой ипотеки. Например, обязательства перед кредиторами составляют 200–300 млн, а ипотека всего 10 млн — очевидно, что имеет смысл направить все ресурсы, чтобы погасить ипотечный долг и сохранить имущество. Такие, казалось бы, простые операции лучше реализовывать при поддержке управляющего.

Даже когда вероятность лишиться жилья неизбежна — это не повод сдаваться перед кредиторами. Расстаться с недвижимостью можно по-разному, и здесь важно максимально выгодно разыграть последнюю карту. В отличие от приставов управляющий действует на стороне банкрота. Он обеспечивает сохранение интересов должника и содействует правильной оценке имущества. В этом случае исключаются такие неприятные сценарии, когда ипотечная недвижимость продается по необъективно заниженной стоимости, а у гражданина остается часть задолженности и другие финансовые хвосты.

Не стоит забывать и об одном немаловажном моменте: если сумма, вырученная от продажи недвижимости, превысит общие долги и требования, обанкротившийся заемщик сможет претендовать на остаток средств. Решение по этому вопросу принимается после продажи имущества на основе изучения судом отчета управляющего.

Услуги специалиста в деле о банкротстве могут быть актуальны и в более специфических судебных делах, например, когда была взята ипотека, а застройщик бросил стройку.

Что будет с квартирой пока идет процесс банкротства

Пока продолжается суд и выполняются назначенные им процедуры статус ипотечного жилья не меняется. За заемщиком сохраняются все права, которыми он обладал до этого. Обращение взыскания на залоговую недвижимость недопустимо, пока арбитражный суд окончательно не признает заемщика банкротом или не примет решение о реструктуризации долга — здесь закон предельно однозначен и исключает двусмысленные трактовки.

Сколько будет длиться процесс — заочно ответить сложно, поскольку все зависит от обстоятельств конкретного дела: одни процессы продолжаются 5–6 месяцев, а другие растягиваются на год-полтора. Оценить белее-менее точные сроки того или иного дела вы можете на предварительной консультации. Ее я провожу бесплатно. В Нижнем Новгороде предпочтительны личные встречи, для иногородних клиентов возможно удаленное общение.

Если ипотека — единственное жилье

Многие слышали о неприкосновенности единственного жилья банкрота. Важно запомнить — это не распространяется на ипотечную недвижимость. В этом случае события развиваются по-другому: ипотечное жилье не признают единственным, и оно подлежит продаже. Даже если в квартире прописаны члены семьи должника, инвалиды или несовершеннолетние — их выселяют в принудительном порядке, после чего жилье выставляют на торги. Часть вырученной суммы идет на погашение судебных издержек, остальная — отходит банку.

Я поручитель по ипотеке. Заемщик обанкротился. Что дальше?

Поручительство — это правовой механизм, благодаря которому банки обеспечивают свои кредитные обязательства из дополнительного источника. Оно закрепляется договором, в соответствии с которым на поручителя возлагается обязанность выплатить долг основного заемщика, если тот по каким-либо причинам не выполнит свои обязательства. Таким образом, если заемщик обанкротился — юридическая ответственность ложится на поручителя, и он обязан продолжать выплачивать долг.

Объем обязательств в этом случае устанавливается кредитным договором. Речь может идти о полной (солидарной) и частичной (субсидиарной) ответственности. Это значит, что поручитель будет обязан ответить перед банком по долгу полностью или частично. Даже если заемщик умирает, это не освобождает поручителя от взятых на себя обязательств. Если последний не намерен погашать чужие долги, ему также нужно начинать процедуру банкротства.

Банкротство супруга с оформленной ипотекой

Помимо поручителя, кредитный договор предусматривает участие созаемщика. Супруг(а) держателя ипотеки автоматически становится таким созаемщиком. Недвижимость приобретает статус совместной собственности, при этом и обязанности по кредиту делятся поровну. При подписании договора супругам разъясняют права и обязанности солидарной ответственности. Второй супруг берет на себя обязательства по выплате ипотечного кредита, так как является созаемщиком. Таким образом, если один из супругов (держатель ипотеки) банкротится, платить нужно будет второму. Если банкротится созаемщик, это никак не влияет на ипотечную ситуацию: банку главное, чтобы заем продолжал выплачиваться без просрочек.

Пострадает ли материнский капитал при банкротстве?

Материнский капитал предоставляют в форме сертификата гособразца, который можно потратить исключительно на установленный перечень целей. При банкротстве физического лица такой капитал не могут изъять в счет погашения банковских долгов. Это запрещает закон. Но на практике в большинстве случаев люди сталкиваются с другим сценариями.

Закон разрешает потратить материнский капитал в качестве первоначального взноса за ипотеку. Большая часть семей так и делает. В этом случае, если суд признает вас банкротом, ипотечная квартира будет выставлена на торги, чтобы рассчитаться с банком. После продажи часть денежной суммы, которая была внесена в счет материнского капитала, возвращается родителям. Дети имеют долю в ипотечной недвижимости — соразмерно доле маткапитала в первоначальной цене жилья. Как правило, на ребенка припадает 8% от общей жилой площади. После реализации недвижимости доля каждого несовершеннолетнего рассчитывается пропорционально доле материнского капитала в первоначальной стоимости квартиры. Данная сумма возвращается опекунам.

Банки очень не любят подобных сценариев. Поэтому если семейный капитал был направлен на ипотеку, повышается вероятность мирно договориться с кредиторами — без продажи залогов и судебных тяжб с заемщиками. Возможные варианты компромисса — реструктуризация или ипотечные каникулы.

Банкротство при военной ипотеке

За военных ипотеку выплачивает Росвоенипотека. Граждане, несущие службу, могут идти на банкротство, и в этом случае ипотечная квартира не будет подлежать реализации, поскольку платит за нее государственная структура. Соответственно единственное ипотечное жилье останется у должника, но только пока он служит. Если гражданин прекращает службу, обязанности по оплате возлагаются уже на него. При этом здесь есть немало нюансов, связанных с причинами увольнения с военной службы. При отсутствии выплат по займу происходит стандартный сценарий ипотечного банкротства: жилье подлежит реализации, даже если оно единственное, даже если у вас дети и материнский капитал. Это не поможет сохранить недвижимость.

Как сохранить ипотеку, не прибегая к банкротству

Должникам с ипотекой почти наверняка придется выбирать между банкротством и сохранением квартиры. Решить через суд проблему долгов и не потерять залоговую недвижимость — практически нереально. Тем не менее в запасе всегда остается еще несколько вариантов, как разрешить эту дилемму без обращения к банкротству.

Ипотечные каникулы в связи с пандемией COVID-19

В апреле 2020 года Госдума приняла закон о кредитных каникулах, направленный на помощь населению в связи с эпидемией коронавируса. Он предусматривает поддержку в том числе и по ипотечным кредитам. Если доходы гражданина снизились на 30% и более в сравнение со средними показателями прошлого года либо он вовсе потерял работу, в таком случае можно получить отсрочку по ипотеке до 6 месяцев. Для этого достаточно уведомить банк по телефону, и подать подтверждающие документы в течение 90 дней с момента обращения. В этом случае кредитор на протяжение полугода не имеет права начислять пени, штрафы и требовать досрочных выплат.

Кредитные каникулы в общем порядке

Для тех, кто не подпадает под условия из предыдущего пункта, сохраняется возможность воспользоваться штатными ипотечными каникулами в соответствие с законом 2019 года. Заемщики могут освободиться от платежей на 6 месяцев на тех же условиях: без штрафов, взысканий, повышения процентных ставок и других мер со стороны банка.

В общем порядке каникулы дают тем, у кого ипотечная квартира — единственное жилье, размер кредита составляет менее 15 млн. руб. и нет просрочек. Но это лишь первая часть условий. Кредиторам понадобятся веские аргументы и документальное подтверждение «непростых» жизненных обстоятельств. Банк не вправе отказать в предоставлении каникул в следующих ситуациях:

• попадание заемщика под сокращение или увольнение по другим, не зависящим от него, причинам;
• рождение ребенка;
• появление новых иждивенцев, например, при оформлении опеки;
• неожиданные расходы, связанные с лечением или потерей работоспособности.

Рефинансирование ипотеки в другом банке

Это еще одна проверенная схема, позволяющая уменьшить кредитную нагрузку. Рефинансировать можно любые кредиты, в том числе ипотеку. Если не вдаваться в детали, этот механизм работает так: держатель ипотеки и банк заключают новый договор, на основании которого новый банк погашает долг перед старыми кредиторами. Заемщик начинает выплачивать ипотеку в новом банке, но уже на более привлекательных условиях — с пониженной процентной ставкой, с меньшей суммой ежемесячных платежей и т. д.

Реструктуризация кредита

При некритичной задолженности и возможности производить хотя бы незначительные выплаты, можно достигнуть компромисса с банком в виде реструктуризации кредита. По сути это просто изменение условий действующей ипотеки, но в отличие от рефинансирования, оно происходит в том же банке, где кредит был взят изначально. Кредиторы, понимающие, что могут потерять заемщика, готовы пересматривать график выплат, уменьшать ежемесячный взнос и идти на другие уступки по снижению ипотечной нагрузки. Бонусом — заемщик сохраняет незапятнанную кредитную историю.

Важно! Не путайте реструктуризацию банковского кредита с реструктуризацией ипотечного долга через процедуру банкротства.

Государственная программа помощи заемщикам

В реструктуризации ипотечного кредита может помочь и государство. Держателям ипотеки нужно подпадать под условия программы, при этом сам банк, в котором оформлен заем, также должен быть участником программы. На получение господдержки может претендовать относительно небольшая категория граждан:

• родители/опекуны/попечители несовершеннолетних детей;
• инвалиды или родители детей-инвалидов;
• заемщики из многодетных семей
• ветераны боевых действий и др.

Помимо этого, нужно соответствовать ряду дополнительных условий. Более подробно с этими и другими нюансами можно ознакомиться на официальном сайте программы господдержки.

Продажа залогового жилья

Это, пожалуй, последний вариант не связываться с банкротством, если нет денег на выплаты и в перспективе их не предвидится. В подобной ситуации нет смысла ждать, когда кредитор объявит вас банкротом и заберет квартиру. Лучше продать ее самому на более выгодных условиях. Подобная процедура разрешена законом, но лишь с согласия кредитора. Конечно, вам могут отказать, но и вероятность компромисса — довольно велика. Банк заинтересован в том, чтобы ему вернули долг. Если стоимость залоговой квартиры превышает остаток по ипотечному кредиту, все стороны могут оказаться в выигрыше: выручка от сделки отойдет на погашение кредита, а остаток вернется заемщику.

Дополнительная информация по процедуре банкротства в статьях: